تخلیه فوری مستاجر

قرارداد اجاره یکی از مهمترین و پر کاربردترین قراردادهای رایج در جامعه است که طی آن مالک مال خود (اغلب ملک) را به مستاجر برای مدتی مشخص اجاره میدهد. برای اکثر مالکین تخلیه فوری مستاجر در زمان پایان مدت قرارداد از اهمیت ویژه ای برخوردار است. چرا که معمولا مالک در هنگام قرارداد و یا پس از آن با توجه به پایان مدت قرارداد اقدام به برنامه ریزی و آینده نگری در ارتباط با آن ملک میکند. حال چنانچه مستاجر در پایان قرارداد به انحاء مختلف از تخلیه و تحویل ملک به مالک خودداری کند مالک با چالش و مشکلات جدی مواجه خواهد شد.

پس از پایان مدت قرارداد اجاره، چنانچه مستاجر ملک را تخلیه و تحویل مالک نکند، تخلیه ید وی از طریق مراجع قضایی انجام میگردد.

مراجع قضایی در مقام تصمیم گیری در خصوص تخلیه یک ملک در دو قالب اقدام میکنند:

1- صدور حکم تخلیه

2- صدور دستور تخلیه

حکم تخلیه، پس از تعیین وقت رسیدگی و بررسی مفصل در مرجع قضایی صادر میشود که به همین دلیل زمانبر و معمولا طولانی است.

اما دستور تخلیه قاعدتا بدون رسیدگی و صرفا با بررسی چند پارامتر اساسی در قرارداد اجاره صادر میشود و به همین دلیل نیز بسیار سریعتر مالک را به مقصود خود رسانده و به تخلیه فوری معروف است.

در چه مواردی باید دعوای تخلیه مطرح کرد؟

دعاوی تخلیه ناشی از روابط استیجاری است بنابراین فقط باید زمانی اقدام به ثبت این دادخواست کرد که رابطه استیجاری بین طرفین برقرار و دعوا ناشی از عقد اجاره باشد. بنابراین چنانچه شما ملکی را خریداری کرده اید و فروشنده از تخلیه و تحویل ملک به شما خودداری میکند با توجه به اینکه قرارداد اجاره ای بین شما و فروشنده وجود ندارد دعوای تخلیه دعوای اشتباهی بوده و مرجع قضایی دعوای شمارا رد خواهد کرد.

مرجع صالح برای گرفتن حکم و دستور تخلیه فوری کجاست؟

تعیین مرجع صالح برای تقدیم دادخواست یکی از مراحل اولیه و اساسی هر دعوایی است. در خصوص دعوای تخلیه بسته به شرایط و تاریخ انعقاد قرارداد مرجع تقدیم دادخواست حسب مورد یا دادگاه عمومی حقوقی است یا شورای حل اختلاف.

با توجه به اینکه موضوع مقاله حاضر تخلیه فوری مستاجر میباشد، این دعوا در حال حاضر در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک طرح میگردد.

شرایط تخلیه فوری مستاجر:

صدور دستور تخلیه فوری از ناحیه شورای حل اختلاف نیازمند احراز شرایطی در قرارداد اجاره است که به توضیح شرایط آن میپردازیم:

1- قراداد اجاره باید بعد از تاریخ 2/7/76 تنظیم شده باشد

2- قرارداد اجاره باید کتبی و به صورت عادی باشد (بنابراین چنانچه قرارداد اجاره رسمی باشد یا کتبی نباشد بلکه شفاهی باشد قابلیت رسیدگی در شورای حل اختلاف را نخواهد داشت)

3- قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شده باشد (بنابراین بهتر است در قرارداد اجاره خود به تعداد نسخه های قرارداد اشاره کنید)

4- علاوه بر امضای مالک و مستاجر، دو شاهد نیز ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.

5- مدت اجاره تمام شده باشد.

مراحل تخلیه فوری مستاجر:

طبق ماده 3 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، تقاضای صدور دستور تخلیه، بدون نیاز به تقدیم دادخواست و با درخواست ساده و با ابطال تمبر دعاوی غیر مالی ممکن است. اما در عمل این تقاضا در قالب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی به شورا ارسال میشود.

تخلیه فوری چقدر طول میکشد؟

پس از ثبت تقاضا و ارجاع آن به شعبه و صدور دستور تخلیه فوری، طبق قانون، دستور باید ظرف یک هفته اجرا شود. اما در عمل این زمان کمی طولانی تر میشود.

نکته:

چنانچه مستاجر مبلغی بعنوان قرض الحسنه (رهن) به مالک داده باشد، دستور تخلیه صادر میشود اما در دستور قید میشود که اجرای دستور منوط به استرداد  آن به مستاجر است.