گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

املاک جزو دارایی های غیر منقول و با ارزش درکشور ما محسوب میشوند. تورم افسارگسیخته این حوزه نشان از ارزش و اهمیت آن دارد و از سوی دیگر همین امر نیز موجب بروز دعاوی و اختلافات عدیده بر سر این نوع دارایی ها در کشور ما شده است.

اکثر این دعاوی و اختلافات که گاه ممکن است موجب بر باد رفتن تمام سرمایه عمر یک فرد شود در خصوص املاک فاقد سند رسمی رخ میدهد.

به همین دلیل داشتن سند رسمی یک مزیت بسیار مهم برای یک ملک محسوب میشود. اما برخی املاک فاقد سند هستند؛ بنابراین در این نوشته قصد داریم نحوه گرفتن سند برای ملک قولنامه ای را بیان کنیم:

همانطور که میدانید املاک (اعم از زمین یا منزل مسکونی) در کشور ما از حیث اسناد و مدارک مالکیتی دو نوع است:

اول املاک دارای سند رسمی

دوم املاک بدون سند رسمی یا املاک قولنامه ای

هر چند گاه در موارد نادر ممکن است سند رسمی یک ملک توسط دادگاه ابطال شود اما این موارد استثنا بوده و بعنوان یک قاعده کلی میتوان گفت املاک دارای سند رسمی از امنیت بالاتری برخوردار بوده و مالک آن تقریبا تا حد زیادی میتواند مطمین باشد که مالک ملک مذکور است

اما در حوزه املاک فاقد سند رسمی وضع کمی متفاوت است؛ در این دسته ، چون معاملات مربوط به این نوع املاک در مراجع رسمی ، ثبت و ضبط نمیشود، طبیعتا امکان وقوع جرایم و تقلب به مراتب بیشتر بوده و ممکن است افرادی بدون اینکه مالکیتی بر ملکی داشته باشند با تنظیم اسناد عادی آن را به دیگران بفروشند و پس از مدتی مالک حقیقی ملک که از معامله آگاه شده در صدد شکایت و طبعا ابطال معامله صورت گرفته بین خریدار و شخص مجرم می آید. ازین پس خریدار باید مرارت های فراوان برای استرداد مبالغ پرداخت شده به فروشنده را تحمل نماید تا شاید قسمتی از زیان های وی جبران شود.

به همین دلیل است که املاک دارای سند رسمی قیمت بالاتری نسبت به نوع دیگر دارند.  به عبارتی این قیمت بالاتر، بهای امنیتی است که این املاک از آن برخوردارند

در چند سال اخیر به دلیل مشکلات فراوانی که معاملات املاک قولنامه ای برای مردم و همچنین برای سیستم قضایی کشور ایجاد کرده، توجه قانون گذاران کشور ما و البته رویه قضایی به صورت محدود، به سمت و سویی رفته است که  به اسناد رسمی اعتبار و استحکام بیشتری در مقابل اسناد عادی داده شود.

اما چرا بعضی از املاک فاقد سند رسمی هستند؟

دلیل آن میتواند متفاوت باشد، گاه ممکن است علت ان باشد که یک زمین تقاضای ثبت نشده باشد یا تقاضای ثبت شده باشد اما روند صدور سند برای آن متوقف شده باشد و …

چگونه میتوان برای یک ملک فاقد سند، سند رسمی گرفت؟

از دیرباز مشکلاتی که برای بسیاری از احاد جامعه به دلیل نداشتن سند رسمی برای املاک تحت مالکیتشان ایجاد نموده بود مورد توجه قانون گذاران در برخی از قوانین مصوب و اصلاحی بوده است. در این قوانین به مالکان اراضی و املاک فاقد سند تحت شرایطی اجازه داده میشد تا با طی مسیری برای املاک خود سند رسمی بگیرند.

مواد 147 و 148 الحاقی به قانون ثبت مهم ترین مقرره های قانونی در این زمینه تا سال 1390 بود.

در سال 1390 قانونی تحت عنوان قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی به تصویب رسید که

اخرین قانون در این زمینه محسوب و قانونی معتبر و اجرایی است.

ابتدا به ساکن باید دانست که این قانون برای گرفتن سند برای املاک قولنامه ای چند شرط قرار داده است که عبارت اند از:

1- ملکی که میخواهید برای آن سند بگیرید باید ساختمان احداث شده روی اراضی با سابقه ثبتی باشد یا اراضی زراعی و باغی که شرایط فوق را دارند (یعنی دارای سابقه ثبتی) باشند.

2- منشاء تصرفات شما باید قانونی باشد (غاصب نباشید و ملک را از ملک را از مالکان حقیقی خریده باشید).

3- الف) مالک رسمی زمین و حداقل یکی از ورثه وی فوت کرده باشند

یا

ب) به مالک رسمی دسترسی نباشد و در صورت فوت وی به حداقل یکی از ورثه وی دسترسی نباشد.

یا

پ) مالک رسمی و حداقل یکی از ورثه او مفقودالاثر باشند

ت) در مورد املاک مشاعی به مالکان مشاعی دسترسی نباشد و تصرفات متقاضی مفروز باشد.

مدارک لازم برای گرفتن سند چیست؟

ابتدا باید مدارک ملک قولنامه ای خود را جمع آوری کنید. این مدارک شامل موارد زیر میباشد:

1-کپی از سند رسمی ملک

2- قولنامه های کامل ملک به نحوی که به صورت سلسله وار به مالک رسمی برسد.

3- تهیه نقشه UTM و فایل الکترونیکی آن که با مراجعه به مهندسان سازمان نظام مهندسی یا کارشناس رسمی دادگستری تهیه میشود.

مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

متقاضی ابتدا باید تقاضای خود را به ضمیمه مدارک فوق الذکر به سازمان ثبت تقدیم کند.

این اقدام از دو طرق ممکن است:

ارسال از طریق سایت سازمان ثبت

ارسال از طریق دفاتر اسناد رسمی

متقاضی باید تصویر برابر اصل مدارک فوق را نیز از طریق پست به اداره ثبت مربوطه ارسال کند.

مدارک پس از ارسال و وصول به اداره ثبت ، به دبیر خانه هیئت مخصوص مستقر در اداره ثبت که در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی ساختمان و اراضی فاقد سند رسمی تعیین شده ارسال میشود

دبیر خانه پس از بررسی مدارک و مطابقت تصاویر با مدارک مصدق شده و انجام استعلامات لازم، تقاضا را ثبت و چنانچه ایراد یا نقصی داشته باشد به متقاضی اخطار داده میشود تا ظرف مدت 20 روز نقایص را برطرف کند.

پس از ثبت تقاضا، پرونده تشکیل شده به هیئت ارجااع میگردد. هیئت در وقت تعیین شده با حضور متقاضی پرونده را بررسی میکند و چنانچه تمامی شرایط قانونی فوق الذکر را احراز کند قرار کارشناسی صادر میکند.

کارشناسان به همراه متقاضی به محل ملک مراجعه و نقشه تهیه شده از  قبل را با وضعیت تصرفات متقاصی یا میزان خریداری شده توسط او تطبیق میدهند. سپس صورتجلسه ای حاوی وضعیت ثبتی، اخرین مالک رسمی نحوه خرید متقاضی ، حدود و مساحت عرصه و اعیان ، نوع ملک و … تنظیم میکنند. نقشه و صورتجلسه به دبیرخانه هیئت ارسال و دبیرخانه این مدارک را به همراه پرونده به هیات ارسال میکند و هیئت نیز پس از بررسی تصمیم مقتضی در خصوص قبول یا رد تقاضا میگیرد.

جهت مشاوره و وکالت با شماره 09153551044 تماس بگیرید